La tramitación de la reforma al mercado de capitales comenzó formalmente con la presentación del ministro Jorge Quiroz ante la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputadas y Diputados. Esta iniciativa legal busca facilitar el financiamiento para la adquisición de la casa propia mediante la creación del Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI), proyectando el financiamiento de unas 150.000 viviendas en los próximos cuatro años.
En este contexto, el mercado de capitales agrupa los recursos financieros pensados a largo plazo en el país, como los fondos de pensiones y aseguradoras. Cuando estos fondos disminuyen, el acceso al crédito hipotecario se encarece, provocando un alza en las tasas de interés. La propuesta gubernamental busca inyectar garantías estatales a través de BancoEstado para disminuir el costo del endeudamiento familiar.
Al respecto, el director ejecutivo de Déficit Cero, Sebastián Bowen, valoró el impacto de la medida. Según su análisis en Palabra Que Es Noticia, «es una medida que se venía percibiendo de distintos sectores, que era necesario hacerla, que existe en otros países, que es inteligente porque es de bajo costo, pero permite aumentar el acceso al crédito hipotecario, sobre todo para sectores medios. Yo lo que siempre digo es que está en la ruta crítica hacia mejorar el acceso a la vivienda en Chile».
Asimismo, el proyecto incorpora un mecanismo para fomentar la cultura del ahorro familiar en el proceso habitacional. Para Bowen, esta dimensión resulta indispensable en la construcción de proyectos familiares sustentables. «Una casa es un proyecto de futuro. Cuando tú tienes ese proyecto de futuro, tú justamente ahorras para poder llegar a aquello. Volver a recuperar la idea del ahorro a través de un incentivo del Estado justamente nos parece súper interesante».
Reducción de barreras financieras para la clase media
Actualmente, Chile registra una demanda social por vivienda de aproximadamente 1,3 millones de hogares que requieren apoyo estatal. Dentro del panorama general, cerca de 3 millones de hogares no poseen vivienda propia, y más de 1,7 millones corresponden a familias constituidas que necesitan soluciones definitivas.
En consecuencia, el FONABI busca incrementar la elegibilidad bancaria de las familias de ingresos medios. Con este instrumento, entre 200.000 y 300.000 hogares que hoy se encuentran excluidos del sistema crediticio podrían incorporarse al mercado.
En la actualidad, las familias enfrentan dos obstáculos principales: la exigencia de altos dividendos y la acumulación del pie. Por ejemplo, para adquirir una vivienda de 4.000 UF se exigen ingresos superiores a 2,1 millones de pesos. Sin embargo, con una reducción de 100 puntos base en la tasa, el ingreso requerido disminuiría a cerca de 1,8 millones de pesos.
En cuanto al pie inicial, el plan contempla un subsidio directo al ahorro constante. Bowen detalló el funcionamiento de esta medida: «Hay dos grandes barreras hoy día que existen para acceder a un crédito hipotecario: una es el dividendo. La segunda cuestión es el pie. Si tú ahorras durante 30 meses el 7% que necesitas para el pie de esa vivienda, el Estado te pone el 3%. Entonces es un incentivo al ahorro».
La ruta crítica: suelo, transporte y arriendo protegido
Por otro lado, el especialista advirtió que estimular la demanda sin expandir la oferta habitacional puede desencadenar un alza indeseada en los precios inmobiliarios. Por lo tanto, resulta crucial abordar los factores estructurales de la construcción.
En este sentido, la producción de viviendas depende del precio, las tasas de interés y las remuneraciones. Por esta razón, Bowen enfatizó que «el acceso a la vivienda depende de tres grandes patas: el precio de la vivienda, la tasa de interés y la remuneración de los chilenos y chilenas. Si la tasa de interés está muy abajo y las remuneraciones están aumentando, lo más probable es que aumente el precio de la vivienda. Pero si generas más oferta en la producción de vivienda, eventualmente eso se puede ir empalmando».
Para potenciar la oferta, Bowen propuso una reforma al suelo urbano, pues el 40% de las hectáreas urbanizadas carece de agua potable, lo que impide construir unas 800.000 viviendas. Además, planteó densificar los terrenos aledaños a las estaciones de metro y trenes, donde la inversión pública de 20.000 millones de dólares permitiría proyectar más de 2 millones de soluciones habitacionales.
Igualmente, sugirió optimizar los subsidios estatales e impulsar concesiones de arriendo público-privadas. Este modelo permitiría edificar viviendas para grupos específicos como jóvenes o migrantes. Al respecto, afirmó: «Hoy día tienes al menos un conjunto de familias, probablemente 800.000 o 1 millón, que su solución más óptima del Estado es el arriendo».
Certezas institucionales y ejecución del plan habitacional
Por último, la gestión gubernamental fijó una meta de 400.000 soluciones habitacionales para el periodo actual. No obstante, existe preocupación respecto a la concreción territorial y presupuestaria de estos anuncios.
Las decisiones habitacionales requieren estabilidad de largo plazo, dado que los créditos se pagan en horizontes de 25 años. En este aspecto, Bowen enfatizó: «El mundo de la vivienda es un planteamiento que se hace a mediano o largo plazo. Tú cuando te compras una casa la vas a estar pagando por los próximos 25 años, por lo tanto requiere certezas».
Finalmente, el ejecutivo recalcó en Palabra Que Es Noticia la necesidad urgente de pasar de las presentaciones a la ejecución detallada. «Lo que tenemos hoy día son metas: 400.000 soluciones habitacionales. Y lo que tenemos son anuncios, no tenemos un plan. Nos parece tan relevante que hoy día se cuente con un plan preciso, concreto, que básicamente son tres cosas: cuánto va a costar, cuáles van a ser los mecanismos y cómo se van a ejecutar». Sin este instrumento territorial y financiero, el ritmo actual de entregas dificultará alcanzar los objetivos trazados.