La aprobación de la megarreforma inmobiliaria ha despertado altas expectativas en el mercado chileno. El Gobierno busca movilizar un stock de 100.000 viviendas disponibles mediante incentivos tributarios y subsidios. Sin embargo, Luis Eduardo Bresciani, profesor y expresidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, advierte en Palabra Que Es Noticia que el impacto en los precios finales para el consumidor será significativamente menor al publicitado.
El mito de la rebaja del 19% por el IVA
Una de las medidas centrales es la exención transitoria del IVA a la venta de viviendas nuevas. Aunque se ha difundido que esto podría abaratar las propiedades drásticamente, Bresciani es tajante al respecto. Según el experto, “ahí hay un mito. No es que vaya a bajar el 19%”.
Explicó que este beneficio tributario solo se aplica sobre el costo de construcción y no sobre el valor total de la propiedad. “Las empresas solo pueden descontar el IVA de los materiales que compran. El precio de una vivienda está compuesto por el valor de los terrenos y por el precio que cobran las inmobiliarias”, precisó. En términos prácticos, el académico estima que la reducción real será marginal: “podríamos llegar en un máximo en 4%… uno podría esperar entre un 4 a un 6% podrían bajar”.
Además, Bresciani advirtió que en mercados con poca competencia, este beneficio podría no llegar al comprador final. “No hay garantía de que este beneficio realmente se traduzca en rebajas de precio. Las inmobiliarias podrían hacer topón para dentro y quedarse con todo ese beneficio” para convertirlo en utilidades.
¿Acceso a la vivienda o reactivación del empleo?
Para el académico, la batería de medidas gubernamentales parece estar más enfocada en la economía que en el déficit habitacional. “Es como tirar toda la cantidad de medicamentos que se le ocurra a alguien sobre la mesa para ver si alguno de estos tiene efecto”, comparó respecto a la dispersión de las propuestas.
Bresciani sostiene que el paquete busca, fundamentalmente, “destrabar el mercado de la construcción porque efectivamente tenemos cerca de 100.000 departamentos sin vender”. En su visión, mientras las empresas no liquiden su stock actual, no iniciarán nuevas inversiones ni generarán puestos de trabajo. Por ello, afirmó: “tengo la impresión que más bien son medidas pro empleo más que medidas pro acceso a la vivienda”.
El éxito del subsidio a la tasa y el Fogaes
A pesar de sus críticas al impacto del IVA, el experto destacó como un acierto la ampliación del subsidio al dividendo y la tasa hipotecaria. “Personalmente creo que de la batería de cosas que ha tirado el gobierno, esta es la más efectiva de todas porque ha funcionado muy bien”.
Este mecanismo permite que el Estado subsidie directamente a los bancos para reducir la tasa de interés y faculta a las entidades a prestar el 90% del valor, reduciendo el pie necesario al 10%. No obstante, Bresciani mostró preocupación por el aumento del tope de 4.000 a 6.000 UF. “Esto no tiene el objetivo de generar el acceso a la vivienda a sectores con problemas o clase media vulnerable. Esto es básicamente reactivación del mercado inmobiliario”, señaló, indicando que el beneficio llegará a familias con ingresos de hasta 4 millones de pesos.
Los riesgos de la densificación por decreto
Otro punto controvertido es la propuesta de densificación urbana. El Gobierno pretende permitir que donde se proyectaban 100 casas, ahora se construyan 200, bajo la premisa de que esto abaratará el suelo. Bresciani calificó esta medida como “un poquito ideológica” y advirtió sobre sus efectos secundarios.
“Si yo le puedo meter más casas arriba al terreno, el propietario va a subir el precio. En teoría, en muchos de estos lugares, los precios de los terrenos no van a bajar, van a subir”, explicó el profesor. Asimismo, criticó que se intente implementar mediante reglamentos directos del Presidente, sin participación ciudadana ni debate en los planes reguladores locales: “el decreto que mandó el gobierno tiene esa falla que es un poquito genérico, que le dispara a todas partes y no respeta las discusiones que han tenido los vecinos”.
Una alerta grave: La ausencia de un plan legal
Finalmente, el expresidente del Consejo de Desarrollo Urbano lanzó una advertencia sobre la gestión actual del Ministerio de Vivienda. Aunque la ley de integración social obliga a los gobiernos a presentar un Plan de Emergencia Habitacional cada cuatro años, Bresciani asegura que dicho documento no existe formalmente.
“Ese plan aún no existe. Lo único que hay es un PowerPoint que presentó el ministro en el Congreso hace un par de meses atrás, pero con ideas más bien propias que no tienen mucho que ver con lo que la ley exige”, denunció. Bresciani calificó la situación como “grave”, ya que sin este plan legalmente constituido, el Ministerio no puede utilizar diversos instrumentos de política pública necesarios para acelerar la construcción de viviendas sociales.
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